承租人的优先购买权是怎么回事？

　　优先购买权是法律赋予特定对象的先于其他权利人主张自己财产权利的权利。优先购买权是对出卖人所有权行使设置的一个合理的负担，是以牺牲出卖人和第三人的合法利益为代价，换取对先买权人特殊利益的保护。

　　网友咨询：

　　承租人的优先购买权是怎么回事？

　　律师解答：

　　承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优于其他人购买的权利。

　　之所以要明确赋予承租人优先购买权，并非是对出租人买卖房屋的限制，而是对基本社会秩序的维护。在民事合同关系中，租赁房屋一般是为了满足实际生产生活的需要，承租人在对房屋长时间居住、使用后，自然会对其住所产生较为深厚的情感和一定程度的依赖，而围绕房屋也会形成一系列稳定的社会关系和法律关系，因此法律有必要赋予承租人优先购买的权利，以维护其对房屋所具有的正当合法权益。

　　律师补充：

　　根据规定，承租人若主张行使优先购买权，必须满足一定的条件：1、承租人与出租人之间必须有合法有效的租赁合同，否则承租人将无法依法享有优先购买权。2、承租人必须在一定的期限内行使优先购买权。在出租人履行通知义务后，承租人应当在15日内明确表示是否行使优先购买权；出租人没有履行通知义务的，承租人可在知道或者应当知道出租人出卖房屋之日起一年内主张，超过合理期限的，人民法院不应予以支持。出租人委托拍卖租赁房屋的特殊情况下，承租人的优先购买权不受影响。出租人应当在拍卖五日前通知承租人，如承租人接到拍卖通知但未参加拍卖的，推定其放弃优先购买权。3、承租人行使权利的前提是“同等条件”。“同等条件”旨在平衡承租人和出租人之间的利益，因此强调承租人应当在“同等条件”下才能行使优先购买权。但“同等条件”不等于“同等价格”，还应当考虑房屋交付方式、履行期限，以及第三人是否提供担保等影响出租人利益等实质性内容。

　　如果房屋是数个共有人按份享有房屋所有权，其他共有人在同等条件下具有优先购买的权利。虽然按份共有人和承租人均享有优先购买权，但按份共有人的优先购买权具有物权属性，而承租人的优先购买权仅具有债权属性。因此，按份共有人的优先购买权当然更优越于承租人的优先购买权。如果出租人的近亲属想要购买租赁房屋，如父母把房屋出售给自己的子女，那么承租人也不能主张优先购买权。从实际生活和家庭伦理的角度，对出租人的近亲属给予特别优待和特殊保护，更贴近人民的生活和心理。

　　【法律依据】

　　《民法典》

　　第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

　　出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

　　第七百二十七条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

　　第七百二十八条 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。