居住权是租房子住吗？

综合广东-广州 2023-07-26

《民法典》提到了居住权，请问律师，居住权是租别人的房子住吗

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律师解答

不是。从你说的情况，结合《民法典》第三百六十六条　居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依规定分析，居住权和住房租赁权的不同之处如下:
1.权利的类型不同。居住权是物权，住房租赁权是一种使用收益权，居住权一旦设立不能随意撤销，只能由法律规定的情形灭失或者居住权人自己抛弃，而房屋租赁双方都可以单方面违约，申请解除合同，违约方承担违约责任，由此形成的债权关系，给予无过错方违约金或者其他侵权赔偿。此外居住权不受诉讼时效限制，即所有权人发现居住权人擅自将房屋出租给他人且居住权合同未规定可以出租的，所有权人在任何时候都可以要求居住权人停止该行为或者请求撤销居住权，而对于住房租赁权，《民法典》中有推定出租人同意转租条款，即“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”
2.设立的形式不同。房屋租赁关系的成立并非必须采取书面形式，但租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁，此外当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。而居住权无偿设立，居住权的设立应当签订书面合同，此外设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。简而言之，不签订书面合同、不办理登记备案都不会不影响住房租赁权的设立，但居住权设立必须要有书面合同和登记。由此引申的合同变更也是如此，租房租赁权的变更在双方意思表示达成一致时生效，而居住权的变更需要在登记部门备案后才能生效。
3.租金的规定不同。居住权以无偿为原则，有偿为例外，住房租赁权以有偿为原则，无偿为例外。也就是说，居住权合同中未约定租金，则默认没有租金，所有权人不能要求居住权人支付租金；而住房租赁合同中未约定租金，出租人可以以市场价格要求承租人支付租金。
4.权利的继受不同。居住权不能继承或者由其他人来承继，只能通过重新设立。住房租赁权可以由共同居住人承继，在合同规定的期限内按照原租赁合同租赁该住房。
5.期限的规定不同。租赁合同。租赁合同最长期限为20年，超过20年的部分无效，而居住权则没有这一限制，可以超过20年。这一点也使超过20年的租赁合同可以通过设立居住权的形式来变相替代成为了可能。