《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》二书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。三表1.竣工验收备案表。2.房屋实测面积表。3.住宅工程质量分户验收表。

网友咨询：

房地产中“五证”“两书”“三表”都是什么？

北京一商律师事务所风志律师解答：

五证

1、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。

房地产五证中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。

《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。

《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。

《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证

《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。

二书

二书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。

三表

1.竣工验收备案表。

2.房屋实测面积表。

3.住宅工程质量分户验收表。

北京一商律师事务所风志律师解析：

买房者在买房时要规定房地产开发商和供应商出示齐备的“五证”、“二书”，它是法律法规对销货方的基本上规定。房地产商拿房时务必具有五证。

关键的是《国有土地使用权证》和《商品房市场销售（预售）许可证书》，二者说明所买房子属合理合法交易范围。《商品房市场销售（预售）许可证书》的预售范畴为本新项目可市场销售新楼盘，买房者尽量认清购买楼房是不是在预售范畴内。

“两书”能够做为商品房买卖协议的填补承诺，而且是房地产业开发设计公司在商品房交付应用时，向购房者出示的对商品住宅担负品质义务的法律文件和确保文档。

交房时首先看房地产商拿房时应当给予的材料

１、看三书一证一表：《建筑工程质量认定书》、《住宅使用手册》、《住宅质量检测报告》、《房地产开发设计建设新项目完工综合性工程验收合格证书》、《建筑竣工验收备案表》。而且要依据总面积评测汇报数据信息（盖测绘队公司章）对比买房合同书上的总面积。

留意：《三书一证一表》是交房时的必需材料，假如房地产商不可以给予这种材料文档，业主有权利回绝交房。

２、缴费签名先验房：发现问题后更不可以缴费、签名。先要修房，另外调查取证、为日后质证（即根据收录机、数码拍摄或数码拍照调好日期纪录直接证据）打好基础，储存好自身那份验房项目分析报告。审查房子占地面积超过或降低百分之三之内的状况很广泛（多退少补，吃大亏的是业主）。

除此之外也有一些需要业主签名的验收表格，纪录该套房屋的工程验收状况，比如《验房交接表》等。据统计，有一些房地产商为了更好地简单化工程验收流程，另外也为了更好地防止工程验收纠纷案件，会在其工作员随同业主看房子工程验收以前就规定业主把需要签字的报表签过，乃至以不给锁匙看房子威逼业主。

业主不管怎样都务必在看了房以后才可以签名工程验收。

风志律师简介

风志律师于2001年开始执业，现为中华全国律师协会会员，北京市律师协会会员。执业以来，平均每年代理各类案件近百起，诉讼经验丰富。执业期间，风志律师曾担任多家大中型企业法律顾问，行业涉及众多领域。