租赁纠纷中，承租人最害怕遇到的情况就是二房东擅自转租。承租人未取得出租人同意，将租赁物转租给第三人的，称为擅自转租。那么，在“擅自转租”的情形下，承租人与第三人的合同效力如何确定呢？出租人向谁行使及如何行使解除权？

网友咨询：
二房东擅自转租房屋，房屋转租合同还有效吗？

北京市中银（济南）律师事务所亓艳蓉律师解答：

承租人擅自转租的，房屋转租合同的效力不受影响，符合合同有效要件的，转租合同有效。
在租赁合同有禁止转租的约定情况下，承租人擅自转租的，属于无权处分，虽然法律仅明确规定无权处分的买卖合同不影响合同效力，但是根据《民法典》第723条规定“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”其中，”可以请求减少租金或不支付租金”的表述，背后的潜在含义是“租赁合同有效。”

同时，《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》关于这个问题也有论述，即“承租人擅自转租情况下，承租人虽不具有将租赁物进行转租的处分权，但其与第三人订立合同的效力应当适用无权处分的处理规则，转租合同的效力并不因此受到影响。”由此可以看出，因擅自出租他人之物订立的租赁合同，擅自出租他人之物的事实，不影响租赁合同效力，即不存在其他效力瑕疵，合同有效。

第五百九十七条 【无权处分效力】因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

亓艳蓉律师解析：
1、如果房主同意转租，将存在两个法律关系，即房东出租人和承租人和租赁合同，承租人和次承租人的租赁合同。当房屋内的设施发生毁损时，应当如何承担责任呢？

根据合同相对性来看，当房东同意转租时，存在两个租赁关系。出现室内设施、设备损害的情况下，承租人仍然要直接向房东承担赔偿责任。承租人可以依照与次承租人的转租合同，要求其赔偿损失。

2、如果房东不同意转租，承租人擅自转租导致房屋设施毁损，房东可以直接要求解除和承租人的租赁合同，要求其赔偿损失。如果提起诉讼的话，一般是将承租人和次承租人共同列为被告，要求承租人承担违约及赔偿责任，要求次承租人负责腾退房屋。

首先要考虑租赁合同中对于“发现转租并解除合同时”押金如何处理是怎么约定的，如果是没收，则可以要求承租人另行承担损失赔偿责任。如果约定押金用于抵偿损失，则不足额部分可以要求法院判决承租人赔偿。

亓艳蓉律师：本人毕业于山东大学法学院，执业近十年，精通法律知识，熟悉法律实务，愿以最大的诚心与责任心为客户服务。主要业务领域：公司法律事务、民商事诉讼与仲裁、刑事诉讼、行政诉讼、执行等各类疑难复杂案件。曾被评选为济南市优秀人民调解员，妇女儿童维权中心咨询专家，并被授予“公益律师”荣誉称号！