房屋转租是承租人不退出租赁关系而将房屋出租给他人使用并获得收益的行为。转租在我国相对普遍，出租人将房屋租赁给承租人时，往往会对承租人进行选择。然而，承租人一旦取得承租房屋以后，未经出租人同意，将其转租给第三人，这往往会损害出租人的利益。

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二次转租房屋应该怎样签合同？

北京市京师（深圳）律师事务所方向律师解答：

二次转租房屋，转租需要经得原房主的同意。签订合同前，租赁双方应相互交验有关身份证明及房屋权属证明。在签订转租房屋合同的时候，要在合同中约定好租赁期限、免租期、交付房租的具体时间。

需要注意转租合同与主合同的期限问题：

1、签定租赁合同时一定要得到大房东的书面同意；

2、合同约定的租赁期限不能超过原二房东和大房东的合同约定的期限；

3、转租合同中约定的事项不能超出主合同的约定范围。

北京市京师（深圳）律师事务所方向律师解析：

《民法典》实施后，擅自转租房屋并非一定会被解除合同。《民法典》第718条对出租人的法定解除权进行了限制：“当出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租”。据此，转租合同的不稳定期大大缩短，有利于维护各方的合法权益。

根据该条规定，出租人知道或应当知道房屋存在转租的情况下，六个月内不提出异议，则视为默认同意转租行为，也视为其对转租合同的效力进行追认，从而丧失法定解除权。之后再向法院主张解除合同，得不到法院支持，这在一定程度上保障了承租人和次承租人的权利。也就是说，未经出租人同意的转租合同的效力以出租人是否在法定期限内行使解除权为准。

在未经出租人同意的情况下，出租人享有对租赁合同而非转租合同的解除权，6个月是出租人行使解除权的除斥期间。据此，在《民法典》体系下，转租合同应为合法有效。这一点并未剥夺次承租人进行救济的权利，次承租人仍可以向承租人主张违约责任。但是出租人不得据此主张解除租赁合同或主张转租合同无效。

【法律依据】

《中华人民共和国民法典》第七百一十六条  承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

方向律师简介

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