现在租赁房屋通常以年来签，当承租人因为个人原因不便于承租时，可以与出租人协商将房屋转租，一般情况下，承租人转租的租金与原租金相同或者少于原租金，但是也存在转租的租金高于原租金的情况，那么承租人转租的租金比原租金高出的部分是否有效呢？

网友咨询：

前几天租了一个房子，签了合同以后才发现是二房东，后来联系房主，房主也同意转租，然后发现我的租金比二房东的租金高了几百，请问这样是合法的吗？房东有权要求差价吗？

福建浩学律师事务所吴煌英律师解答：

二房东约定的租金比原租金高是合法有效的，不以原租赁合同为限，房东无权要求差价。

1、依据意思自治原则，承租人转租与第三人签订租赁合同，可以自由约定租金的金额大小，不以与房东签订的租赁合同中约定的租金为限。不存在无效事由的情况下，二房东转租的租金比实际的高，是合法有效的。

2、依据合同相对性原则，合同仅约束合同当事人，不能约束合同之外的当事人。经过出租人同意，承租人将房屋转租给第三人，承租人与出租人之间的合同依然有效。房东、承租人与第三人之间的法律关系为：承租人向房东履行债务，第三人向承租人履行债务，互不干涉。作为债权人，相对应的债务人为承租人而不是第三人，因此只能按照房东与承租人签订的租赁合同主张租金，而不能依照承租人与第三人签订的租赁合同主张租金，因为房东不是该合同的当事人。

《民法典》第七百一十六条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承 租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

吴煌英律师解析：

转租纠纷中最需要注意的是合同相对性原则，承租人与出租人之间的租赁关系、承租人与第三人之间的租赁关系互不影响。合同相对性原则在转租纠纷中的体现：

1、第三人造成租赁物损失的，应当由承租人向出租人承担责任。这是依照承租人与出租人之间的合同关系，承租人对出租人负有维护租赁物的义务，因此租赁物损坏的，应当由承租人承担违约责任。

2、承租人承担损失后，可以要求第三人承担违约责任。承租人对出租人负有维护租赁物的义务，同时第三人对承租人也富有维护租赁物的义务，因此租赁物损坏的，第三人应当向承租人承担违约责任。

吴煌英律师系福建浩学律师事务所创始合伙人，执业多年，擅长处理建筑工程、房地产等民商事纠纷，为多家公司法律顾问，严谨、认真、负责。