二手房交易过程中有很多注意事项，其中二手房的质量能不能得到保障，会不会不小心踩雷买到“凶宅”是大家比较关心的话题。近年来，二手房交易市场出现了较多因“凶宅”买卖引发的纠纷，那么房屋属于“凶宅”的信息，是否属于出卖人的告知义务范畴？

网友咨询：

房屋属于“凶宅”的信息，是否属于出卖人的告知义务范畴？

山东滨蓝律师事务所王春海律师解答：

首先，房屋属于“凶宅”的信息是与合同有关的重要事实，而且对房屋的价值和效用都有重大的影响，因此依据诚实信用原则，出卖人是负有告知义务的。

其次，由于“凶宅”信息在实践中很难被买受人所接触，买卖合同双方当事人信息不对称，买受人不能全面了解标的物的所有信息，因此，基于诚实信用原则和交易习惯，出卖人应当对房屋是否是凶宅进行说明。

山东滨蓝律师事务所王春海律师解析：

我国《民法典》第七条 民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。诚实信用原则要求一方当事人对另一方当事人的利益给予合理的注意，暗含对合理信赖的保护。

基于民法的诚实信用原则，销售“凶宅”的出卖人应当承担告知义务，即将与房屋有关的全部信息充分告知买受人，使其能够做出正确的意思表示。对于买受人而言，则享有对这些信息的知情权。

即使合同中没有告知义务的约定，若出卖人故意隐瞒房屋为“凶宅”这一重大瑕疵，则需要承担缔约过失责任。

除了出卖人应当告知而未告知房屋系“凶宅”的信息外，成立欺诈，还需要满足以下要件：即出卖人有欺诈的故意；买受人因出卖人的欺诈陷入错误认识。

这一点对于买受人来说，其证明责任过于苛刻，如果出卖人的房屋是通过二手房交易购买的，对于房屋之前是否发生过非正常死亡其并不知情，则出卖人可基于此抗辩其不具有欺诈的故意，买受人则难以主张缔约过失责任获得救济。

王春海律师，男，山东滨蓝律师事务所主任。自执业以来，一直从事金融、保险、公司等法律事务，在为银行、保险公司、担保公司、融资租赁公司等提供法律服务的过程中积累了丰富的经验，并赢得了客户的好评。