现在商品房买卖合同纠纷很多，让很多买房者头痛，有的拿着省吃俭用一辈子攒下的钱买房，最后官司缠身。那么商品房的预售合同，其效力是怎样的？

网友咨询：

商品房的预售合同，其效力是怎样的？

辽宁恒信律师事务所徐菲律师解答：

(1)商品房预售，属于法律规定的特许经营范围，因此出卖人必须申领商品房预售许可证明。

出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，合同无效，但是在起诉前取得预售许可的，合同有效。

(2)商品房预售合同应当办理登记备案手续，但该登记备案手续并非合同的生效条件，当事人另有约定的除外。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明；

与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

辽宁恒信律师事务所徐菲律师解析：

商品房预售合同的形式必须符合法律的规定。根据法律的有关规定，商品房预售合同必须采取书面形式。在实践签订中，商品房预售合同形式一般采用标准合同格式，具体条款由预售方提前拟定，主要内容包括：双方当事人的状况介绍；标的物商品房的基本情况（如商品房的位置、土地使用权证号、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋使用面积、房屋建筑结构等等）；预售商品房的价格及支付办法、期限；交付房屋的日期，违约责任及免责条件，纠纷的解决方式等。

商品房预售合同标的物应合法。即商品房预售合同是否合法，还须注意该预售商品房是否符合商品房预售条件，预售方必须取得商品房预售许可证明。但在《城市房地产管理法》施行之前，预售方没有取得商品房预售许可证明的，而在一审诉讼期间补办了商品房预售证明的，则可以认定合同有效。

徐菲律师，担任过多家银行、资产管理公司法律顾问，处理过大量的诉讼、非诉案件，对合同、金融事务经验丰富。善从细节寻找辩点，选择对当事人最有利的应对方案。