房产证对于房子来说就是一个凭证，所以在房屋买卖的时候都会要求有房产证。但是，有些时候房产证还没办下来，就想要把房子出售出去，这个时候应该如何买卖。

网友咨询：

房产证没下来的房子要怎么买卖，如何处理？

云南迈征律师事务所贺鸣律师解答：

关于没有房产证的房子买卖问题，根据《中华人民共和国房地产管理法》规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。

因为我国规定，房产买卖以办理权属转移登记(也就是所谓的过户)为准，没有产权证的房产是不可以办理过户的，国家不保护不过户的房产交易。因此想要买卖没有房产证的房子，可以按以下情况处理：

1、刚刚交了首付款，但是还没有来办按揭：房屋买卖的双方就可以直接去到开发商那里来办理合同的转让；

就是需要跟开发商来商量好，跟买方要重新签订另外的一份购房合同，并且将旧的购房合同及时收回即可，然后买方将房子首付款支付给卖方就可以了。

2、正在还房贷，还没有交房：

方式一：直接更名：

(1)卖方将银行的贷款还清；

(2)卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿回抵押合同；

(3)开发商带着合同和注销备案登记表去房管局办理该房屋的注销手续；

(4)注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。这种方式需要开发商配合很多工作，很少采用。

方式二：双方约定等房产证下来再过户，这种方式就属于二手房买卖了，因此要缴纳的税费也是比较多的。

云南迈征律师事务所贺鸣律师解析：

这种情况下主要的风险是：一房二卖；不履行合同义务：无法交房、按时交房、质量瑕疵等。还有一些更大的风险就已经不属于需要讨论的范畴了。

为了规避风险，建议合同中将可能出现的情况想清楚，并提前规定好合适数额的违约金。这样可以避免未来争议中举证的麻烦，也可以激励债务人、产生更大的债的保证作用。但考虑到开放商往往有格式合同，建议仔细阅读。

贺鸣律师，中南财经政法大学法学博士。现为中国法学会知识产权法研究会理事，云南省知识产权研究会理事，云南省律师协会知识产权专委会委员。长期专注于版权、商标、专利等知识产权及反不正当竞争领域理论及实务研究。