众所周知，买房无小事，过程一路辛酸。有时候即使收房入住，也不见得高枕无忧。比如，花重金买了几年的房子不能过户不说，还发现房子被法院查封，那么未备案的商品房预售合同有效吗，影响合同效力吗？

网友咨询：

未备案的商品房预售合同有效吗，影响合同效力吗？

北京市京师（上海）律师事务所刘赓律师解答：

没有备案登记不影响商品房预售合同的效力。

品房买卖合同的当事人可以在商品预售合同中可以约定将商品房预售合同备案作为合同生效的条件。如有这样的约定，则商品房买卖合同不进行预售登记，合同不生效。

《民法典》第五百零二条：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

北京市京师（上海）律师事务所刘赓律师解析：

对于买卖双方订立的商品房预售合同，如果未办理备案登记的，该合同是否有效共有三种情形：

一、买卖双方签订的商品房预售合同没有按照法律、行政法规规定办理登记备案手续的，该商品房预售合同仍然有效，登记备案与否不作为合同生效的要件。

二、当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的从其约定。这种约定，实质上是买卖双方，将对商品房预售合同的备案登记，作为合同生效的条件。

三、虽然约定，以办理登记备案手续为商品房预售合同生效的条件，但是如果当事人未履行登记备案义务，并已经履行了主要的合同义务的，例如，买方已支付了较多的购房款等，该商品房预售合同仍然有效。

值得一提的是，房屋买卖合同是一种民事法律行为，应当具备以下条件：房屋买卖合同双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格；房屋买卖双方当事人应当表意真实；房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。再次提醒大家，在日常生活中由于购房涉及的金额较大，其流程也比较复杂，所以大家在确定的时候，一定要多多留意。

刘赓律师，从事律师职业七年，擅长刑事辩护、经济纠纷；尤其是在民商事案件执行方面有专长，拥有过人的勇气和胆量，破冰执行终结案件，把当事人判决书上的正义转化为现实的正义，让不可能变成可能。