无权代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义实施的行为，在被代理人追认的情况下有效，相对人可以要求被代理人继续履行合同。那么出售无权处分房屋如何处理，怎么规定的？

网友咨询：

出售无权处分房屋如何处理，怎么规定的？

上海汉盛律师事务所许建斌律师解答：

一、在买房人为恶意取得无权处分房屋的情形下，不适用善意取得制度，不论房屋是否过户，恶意的买房人都不能取得房屋的所有权。

二、买房人善意取得无权处分房屋尚未过户的，可以向卖房人主张违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。已经过户的善意的买房人可以取得房屋所有权。房屋的所有权人也可以向无权处分人请求赔偿损失。

《物权法》第106条第1款，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

(二)以合理的价格转让；

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

上海汉盛律师事务所许建斌律师补充：

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”

根据以上司法解释，前述案例中，买方可以选择适用要求卖方承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。

这实际上隐含一个前提，即在司法适用时，如果买方提出以上主张，人民法院应认定《存量房买卖合同》是有效的。

许建斌律师，上海汉盛律师事务所合伙人，中国法学会会员，党员，上海律协拆迁业务研究委员会委员，上市企业独立董事资格，现任多家企业法律顾问、多个街道居委法律顾问，东方人民调解中心特邀调解员，浦东新区司法局法制课讲师。