在房屋租赁合同关系中，有一项法定的权利，叫承租人优先购买权，除非租赁双方在合同中特别约定，出租人应当保证承租人的优先购买权，否则，有可能承担不利后果，该项后果甚至是非常严重的。那么，哪些情况下，承租人不能行使优先购买权？

网友咨询：

哪些情况下，承租人不能行使优先购买权？

山东畅海律师事务所孟令燕律师解答：

承租人优先购买权是指在出租人出卖租赁物时，承租人基于租赁合同，在同等条件下可优于其他人购买的权利。根据相关法律规定，承租人如因其优先购买权受到出租人的侵害而实际遭受了损失，出租人应予以赔偿。可见，承租人请求出租人赔偿的前提条件是遭受了实际损失并非预期利益损失。

但是，并非所有情形下承租人都可以行使优先购买权。以下情形出现时，可以排除承租人优先购买权的适用：

（1）房屋共有权人行使优先购买权的；

（2）出租人将房屋出售给近亲属的，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女；

（3）出租人整体转让房屋，该房屋为不可分割物或分割后明显降低其价值，而承租人仅要求对其承租部分行使优先购买权的，或承租人主张优先购买权的面积不足房屋整体面积的50%的；

（4）出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；

（5）出租人因遗赠、继承等非买卖行为转移房屋所有权的。

孟令燕律师解析：

《合同法》有明确规定，业主在出售房屋的时候，租客在同等条件下是有优先购买权的。所以在二手房买卖过程中，如果交易的房屋带有租约，业主首先要向承租人征询意见，如果承租人主张优先购买权，那么同等条件下，房屋只能出售给租客。

同时，作为二手房交易的买家来讲，在这种情况下尤其要给予高度的关注，防止出现因为二手买卖侵害租客的优先购买权，导致买卖合同履行出现一些波折，甚至导致交易出现夭折。

同等条件主要是指房屋转让的价格、价款支付方式。因为作为房屋买卖合同的买受人，他最核心的义务其实就是支付房屋的对价，也就是购房款，而涉及购房款最核心的问题无非就是房屋的总价款，以及采用何种方式来付款，那么条件的优劣不言自明。关于这个价款的支付方式有支付全款，有分期付款，有按揭付款。

孟令燕律师，毕业于青岛大学法学院，诉讼法学硕士研究生，山东畅海律师事务所专职律师。擅长处理企业法律事务、房地产法律事务、婚姻家庭纠纷等各类诉讼及非讼业务。