房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。那么，商品房预购合同预售方需什么条件，对预购方有什么要求？

网友咨询：商品房预购合同预售方需什么条件？

河北辩达律师事务所杨杰律师解答：

商品房预购合同预售方需满足的条件如下：

1、预售方必须是经过批准设立，并在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业；

2、预售方必须交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

3、预售方必须取得商品房预售许可证明；等等。

【法律依据】

《城市商品房预售管理办法》第六条规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

杨杰律师解析：

从理论上讲，预购方必须是具有完全民事行为能力的人。除此之外，有两种特别情况：

1、根据《城市商品房预售管理办法》的规定，预售方向境外预售商品房的，应当提交允许向境外销售的批准文件;

2、根据最高人民法院在1993年《全国民事审判工作座谈会纪要》：“无当地户口的人购买城镇房屋，对于符合本地区房屋买卖法规规定的，可以认定买卖有效。” 无当地户口的人买卖本地城镇房屋将取决于当地政府制定的房屋买卖法规。

关于房屋预售：

(1)房屋预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。

(2)房屋预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。

房屋预售其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。

杨杰律师是河北辩达律师事务所创始高级合伙人，执业11年，担任近二十家政府企事业单位常年法律顾问，担任廊坊仲裁委员会仲裁员。始终坚持“厚德、明法、专业、高效”的执业宗旨。