免费法律咨询 >> 法律常识 >> 房产纠纷 >> 购房定金罚则的适用条件是什么,如何避免定金罚则?
定金合同要采用书面形式,并在合同中约定交付定金的期限,定金合同从实际交付定金之日生效。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。那么,购房定金罚则的适用条件是什么,如何避免定金罚则?
网友咨询:什么是购房定金罚则,如何避免定金罚则?
广东金桥百信律师事务所向春莲律师解答:
购房定金罚则就是因买方的原因导致未能订立商品房买卖合同的,则买方不能收回定金(惩罚购房者);如因收受定金的卖方的原因导致商品房买卖合同不能签订的,则卖方要双倍返回定金(惩罚开发商);如因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,则出卖人应当将定金返还买受人,此时不适用定金罚则。
根据民法的有关理论,定金具有下列法律特征:
1.定金具有从属性。
定金随着合同的存在而存在,随着合同的消灭而消灭。
2.定金的成立具有实践性。
定金是由合同当事人约定的,但只有当事人关于定金的约定,而无定金的实际交付,定金担保并不能成立。只有合同当事人将定金实际交付给对方,定金才能成立。
向春莲律师解析:
购房者如何避免定金罚则?
1、购房者应当在做足购房准备工作的基础上,直接与开发商签订商品房买卖合同。这是因为,购房订金都是约定在认购书中的,认购书并不是购房的必经程序。
因此,购房者应当在买房前做好准备,避免签订购房认购书,也避免买房后又后悔。
2、可以把认购书中的购房定金改成订金或者预付款,这样就不会适用购房定金罚则了。根据法律规定,订金一般是不适用定金罚则的,订金不具有惩罚性质,只是预先交的款项。
3、购房者还应当注意,如果买卖双方在认购书中约定,双方未签订正式的商品房买卖合同,系因购房人违约造成,则订金、押金不退还;如系因开发商违约,则应双倍返还订金、押金之类的条款,那么,此时订金与押金均属于定金的性质,应认定为购房定金。
定金罚则的适用条件:
(1)必须有违约行为。违约行为的存在是适用定金罚则的前提。违约行为是指不按合同约定履行债务的行为,其表现形式是多种多样的,包括不能履行、迟延履行及不完全履行等多种形态。
(2)必须有合同目的落空的事实。合同目的落空即合同目的不能实现,是适用定金罚则的基本条件。这里的合同目的仅指主合同的直接目的和主要目的。
(3)违约行为与合同目的落空之间有因果关系。违约行为或合同目的落空,并不必然导致定金罚则的适用,只有二者同时具备且存在因果关系时方可适用,即只有因违约行为致使合同目的不能实现时,才能适用定金罚则。
以上是关于定金罚则的相关知识,买房前做好充足准备,避免交纳定金后再反悔是避免适用定金罚则的好法子。
向春莲律师,广州大学法学硕士研究生,2013年毕业后就职于律所,工作以来承办过大量民商事案件,为多家大型企业提供法律顾问服务。案件办理过程中专业勤勉尽责,竭力维护客户合法权益,获得客户一致好评。
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