由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。那么，出租房屋需具备哪些条件，房子被租客转租要怎样办？

网友咨询： 2014年11月，被告张某与房东王某签订房屋租赁合同一份，由张某承租王某在的三层私人住宅一套。该合同明确约定：此房屋张某只有使用权，不得整体转租。2018年7月，原告李某作为乙方同被告张某（甲方）签订租赁合同书一份，被告张某未征得房主同意，将王某的住宅转租给原告李某，租期从2018年8月25日开始计算。同日原告李某预付被告张某租金1500元，被告张某向原告出具收条一份。因被告张某迟迟不交付房屋，原告提起诉讼。李先生从张某手中租赁房屋，在张某合同违约后诉至法院时，才得知张某并非真正的房主。近日，河南省洛阳市涧西区法院依法认定双方签订的合同无效，张某返还李先生预付的房屋租金1500元。

广东联睿律师事务所钟怀生律师解答：

《合同法》第二百二十四条明确规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。

建设部的《城市房屋租赁管理办法》第二十八条明确规定：房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本办法的规定办理登记备案手续。

本案中，双方签订租赁合同时，并未征得房主的同意，故双方签订的租赁合同因违反了我国法律法规的强制性规定而归于无效。被告张某收取的1500元房租应退还原告，原告的其它诉讼请求证据不足法院不予支持，遂依法做出上述判决。

钟怀生律师解析：

为规范房屋出租市场秩序，保障租赁当事人的合法权益，我国现行法律要求出租人出租房屋必须具备一定的条件，概括起来主要有：

第一、有合法的房屋产权证明；

第二，房屋为共有产权的，必须有共有权人同意租赁的证明；

第三、将住宅或其他用房改作经营用房出租的，应提交规划和房管部门同意的证明；

第四、将房管部门直管公房内的场地出租的，应提交经房管部门同意的证明；

第五，住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策；

当然，从根本上讲，用于出租的房屋得不存在质量问题，没有安全隐患，可以保障正常使用。

我国《城市房地产管理法》第五十三条规定：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。据此，房屋租赁双方当事人应当办理以下法律手续：

1、出租人与承租人签订书面租赁合同；

2、双方在合同签订后30日内，到市、县人民政府房产管理部门申请登记备案。申请登记备案时应提交以下相关文件：书面租赁合同、房屋所有权证书、当事人的合法证件、经办人的证明文件、城市人民政府规定的其他文件；

3、在市、县人民政府房产管理部门审查合格后颁发房屋租赁证书。

钟怀生律师，中国注册律师，中华全国律师协会会员，从事法律研究、运用二十余年，办理案件数千件，具有扎实的理论知识和丰富的实践经验，办事沉稳老练，思维缜密，责任心极强，竭诚为当事人提供最优的法律服务。