房地产回购是一种房地产融资方式，其基本思想是很简单的。即某贷款机构买下一项房地产，然后再卖还给开发商。房地产的购买价格通常为房地产价格的80%左右，相当于房地产的全部开发成本。那么，房屋能够回购吗，什么情况下房屋能够回购？

网友咨询：什么情况下房屋能够回购？

北京安之律师事务所张胜富律师解答：

下列情况可以：

1、实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%；

2、开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期；

3、开发商变更规划、设计影响房屋结构形式、如户型、空间尺寸、朝向等；

4、开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋；

5、开发商交付的房屋主体结构质量不合格或者房屋质量严重影响房屋正常使用；

6、不能或不能按期办理产权过户；

7、购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致；

8、合同中约定的其他退房条件出现。

【法律依据】

《城市房地产管理法》第63条，经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。

张胜富律师解析：

表面上看，回购好象与长期贷款一样，然而实际上这二者间有很大差别。一项普通的抵押贷款，每年（月）分期还款随着归还的本金数量减少，支付的利息是逐渐下降的，但在回购中每年（月）分期还款的本金和支付的利息是不变的。由于在回购情况下分期支付利息额是不变的，因而同样一笔贷款，放款者采用回购比采用普通抵押贷款方式收益多。回购方式对融资双方都是有吸引力的。

房屋回购有哪几种方式?

1、开发商回购：按照法律规定等各项规定和合同约定内容执行。

2、政府回购：这种因重大自然和人为灾害引发的房屋回购，需要经过科学论证，评估房屋受损情况，是否还能居住，最终确定是否修缮后居住，还是直接回购。政府回购的核心，在人为灾害中，责任的认定是是否进行房屋回购的最关键的因素。如果事故责任主体是企事业单位或者个人，而不是政府，则会引发各种法律争议。业主们也有权向事故责任单位主张赔偿。

合同对回购价格有约定的,按照约定处理;合同对回购价格没有约定的，应按照原价回购还是市场价回购,实践中存在争议。

应当按照市场价格回购。因为在房价上涨的情况下，按照市场价回购后，回购人可以市场价再行出卖,对其利益并无损害。而对于买受人而言,根据《合同法》第163条的规定,标的物在交付之前产生的孳息,归出卖人所有,交付之后产生的孳息,归买受人所有。因房价上涨产生的收益系房屋的自然增值，在交付后应归属于买受人。故按市场价出卖对买受人较为公平。另外,在房价下跌的情况下,根据《合同法》第142条关于风险转移的原则，按市场价回购也符合法律的规定。

1970年生人，本科临床医疗毕业，内科医生临床工作十年，04年来北京执业律师，2011年获得专利代理人资格，，主要从事领域专利知识产权，公司法律顾问，融资上市，医疗纠纷等各类民商事法律业务。