期房一般指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）为止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。那么，期房退房理由有哪些，如何解除商品房买卖合同？

网友咨询：哪些情况可以解除购房合同，退房的理由有哪些？

北京市智舟律师事务所王庆律师解答：

期房退房理由：
一、房屋面积与合同约定面积不一样。
二、交房时间与合同约定时间不一样。
三、房屋规划设计擅自变更。
四、房屋主体结构质量不合格。
五、不能按期办理房产证。
六、购房者银行贷款没批准。
七、房屋空气质量不达标。
八、一房多卖或者房屋已抵押。
九、开发商有没有销售资格。
买房者可与开发商协商解除，或者起诉解除买卖合同。
【法律依据】
《商品房销售管理办法》第三十五条，商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

王庆律师解析：

购买期房的注意事项：

由于许多商品房的开发是由某一个开发公司进行，而销售则由另一家代理商负责，所以，购此类期房时要看清代理商与开发商有无委托销售协议，有售房协议的才可以放心买。当然，购买信誉好、资金雄厚的开发公司的商品房，一次性付款折扣较多，这样可以享受房屋升值带来的利益。

买现房时，在现场检查质量主要看以下内容：各厅室过道的地面、墙面、顶棚、门窗、各类管线设施、卫生洁具、配套的厨具、预留的电源插座、电话插孔、天线插孔、水暖煤气的五金件是否有质量问题或设置不合理。对于严重的问题，如裂缝、渗漏，要请售房单位给予解释，如不满意，请专业机构给予鉴定，问题严重，不可修复则可不买或退房。

综上所述，合同解除的技巧还有很多，但提醒购房者注意，通常开发商都在买卖合同中对购房人解除权的行使作出诸多限制，所以购房人在签署买卖合同的时候一定要注意合同的内容。基于以上理由，买房者可与开发商协商解除，或者起诉解除买卖合同。除此之外，购房人要注意合同解除权行使的时间，首先要注意合同中约定的解除权的行使时间，若是合同没有约定的，则应该自解除权发生之日起一年内行使，否则解除权就会消灭，购房人既然无法行使合同解除权，自然就无法退房。

最后还要提醒大家注意合同中出卖方合同解除权的行使情形，以免购房人很被动，无法行使自己应该享有的解除权。如果签合同时自己不能完成可以请律师协助，这样在合同中就把纠纷尽量避免，即便出现纠纷也不会是不利于自己的。

王庆律师是北京市智舟律师事务所主任律师，从业律师20年。执业宗旨：立足北京，服务全国！