现行关于房屋买卖的所有法律、法规和规章都只适用于城市，专门针对农村房屋买卖的法律、法规和规章基本没有，因此我们只能根据相关法律规定寻找依据。那么，农村房屋的效力认定，在法律上有哪些规定？

网友咨询：农村房屋的效力认定方面法律有哪些规定？

北京盈科（上海）律师事务所王珏律师解答：

〈中华人民共和国合同法〉是认定农村房屋买卖合同的效力的重要法律依据。

〈中华人民共和国合同法〉第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”

根据《土地管理法》第六十二条，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

第九条，城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

王珏律师解析：

我国农村使用权政策限制宅基地的转让，但不能以此否定农村房屋买卖合同的效力。

农村宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系一起的，只有农村集体经济组织成员，才能申请宅基地。

出卖自已的房屋，是行使房屋所有权的处分权能，“地随房走”是我国现行法的一项基本原则，《中华人民共和国土地管理法》虽限制宅基地的转让，但不能以此否定农村房屋买卖合同的法律效力。

签订农村房屋买卖合同只有经过登记才能发生所有权的转移，如果未经登记，则只能在当事人之间产生、关系。

《中华人民共和国》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”

我国现行政策对农村房屋买卖过户规定了较严格的限制条件，导致购买农村房屋的一些受让方不能办理过户手续，不动产物权不发生效力，买房人没登记的，不能取得取得房屋的所有权。在房屋没登记的情况下，农村房屋买卖合同的效力，不应受到影响，该农村房屋买卖合同在买房人和卖房人之间仍发生债权效力。

同一农村集体经济组织成员间签订农村房屋买卖合同的效力。

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定的农村村民一户只能拥有一处宅基地，应视为对村民申请宅基地的限制。并不排除村民通过购买房屋的形式拥有两块或两块以上的宅基地。

法律专业毕业，从事法律行业八年，熟悉各类民事案件，主要专业领域包括婚姻，房产，劳动。业精于勤，行成于思！