现下，由于商品房的价格居高不下，加之很多集资房享有者为牟利等诸多因素而出让集资房，使得市场上集资房交易异常火爆。那么，哪些集资房可以转让的，转让集资房有什么风险？

网友咨询：我不是本单位的人，想在朋友的名下把预付款先交上，等他们把房子建好后，把房款一次交清并和朋友订一份“关于谁交钱房子归谁与朋友无关的协议”办房产证时再把我的名字填上去把证办在我的名下后入住，想知道这种集资房能转让吗？

河北万强律师事务所李娜律师解答：

集资房能否转让，主要看它的产权归属成分，两种情况：

第一、产权全部是单位员工个人的集资房

对于产权全部是单位员工个人的情况，因为产权属于员工个人即转让人，即使单位内部规定，员工不得转让，但是该规定系单位内部规定，对第三人不具有约束力，并且建设部1999年5月1日施行管理暂行办法第五条有规定，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售。因此此种情况下该协议没有违反相关的法律规定，即应认定转让有效。如果一方违反约定，不履行转让协议，另一方可按协议的约定，要求其承担相应的责任。

第二种情况是，产权部分是单位，部分是员工个人的集资房，对于这种情况下，因为集资房是单位与个人共有，一方未经其他共有人同意不得擅自处分共有物，依据《物权法》规定的不动产登记主义，集资房登记有共有人的情况，第三人在购买集资房时是可以知道单位是共有人的，因此不适用善意取得，再者，购买人未经共有人的同意，也不能实现产权过户。因此，对于单位员工与第三人签订的集资房转让协议可能被认定为无效。

李娜律师解析：

集资房转让有哪些风险？

A、集资房不能在市场上自由转让的情形：

集资房不能在市场上自由转让。并且集资房的产权以整体产权的形式属于企事业单位，职工购买的仅是房产的使用权，对房产没有完全产权，故集资房没有独立的房产登记凭证。

B、集资房有一段过渡期才可以买卖：

产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。集资房在取得房产证后可以上市交易。

C、购买集资房只有取得房产证有有安全保障：

集资房一般是单位为解决职工住房困难而建的房屋，由于国家取消福利分房，原则上单位还有一定补贴，因此集资房一般比商品房便宜。买集资房时应当注意土地开发是否交了土地出让金，是否有规划许可证、开工许可证、商品房预售许可证，如果没有，您将办不到房产证。集资房只有在卖方个人拿到房产证后您购买才不会有大的风险，当然您还要看土地使用权等因素。

集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金来建造的房屋。职工个人可按 房价 全额或部分出资、 信贷 、建材 供应 、 税费 等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

李娜，汉族，法学学士。中华全国律师协会会员，河北省司法厅注册律师，现工作于河北万强律师事务所。
在多年的执业中，形成了以法律顾问、各种商事合同纠纷及刑事辩护为主的诉讼业务相结合的专业发展方向。