抵押权与租赁权的冲突如何处理？抵押权首先是担保物权，是以确保债务清偿为目的的物权，以物的交换价值为内容，不是利用标的物本身的权利，而是专以取得标的物的交换价值为内容的权利但如租赁期限大于抵押期限时，当抵押权实现时，抵押权就会与租赁权发生冲突。

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如何处理同一财产上的抵押权和租赁权？

上海沪泰律师事务所孟海律师解答：

以房屋等财产抵押的，在设定抵押权前，有时该财产上已存在租赁法律关系。比如甲将房屋抵押给乙前，已将该房屋出租给丙使用。这种事先存在的租赁关系是否继续有效呢？物权法第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。从理论上讲，财产租赁属于债权的范畴，根据物权优先于债权的原则，财产所有权人将已出租的财产转让给第三人的，第三人取得财产的所有权的同时，承租人的租赁权即归于消灭。承租人可以要求出租人承担债务不履行的责任，但不能向出租财产的买受人要求继续履行租赁合同，因为承租人与买受人不存在租赁合同关系。

但是，随着社会经济的发展，为了保护承租人尤其是不动产承租人的利益，维护社会稳定，现代各国民法都逐渐采取了增强租赁权效力的做法，将“买卖击破租赁”规则转为“买卖不破租赁”规则，即租赁关系成立后，即使出租人将出租物转卖给第三人，该原已存在的租赁关系仍对买受人有效，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人取得的是一项有租赁权负担的财产所有权。我国合同法也采取了“买卖不破租赁”的规则，合同法第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”但是，如果抵押财产是在抵押权设立后才出租的，情况就有所不同。

物权法第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。也就是说，第一，如果将办理了抵押登记的财产出租，实现抵押权后，抵押财产的买受人可以解除原租赁合同，承租人不能要求继续承租抵押的房屋。第二，如果将没有办理登记的抵押财产出租，承租人不知道也不应当知道财产已抵押的情况，抵押权就不能对抗租赁权，仍应当适用“买卖不破租赁”的原则。

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担保法第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押 的，应当书面通知承租人，原租赁合同继续有效。”担保 法采取的是“买卖不破租赁”的规则。物权法则进一步 完善了抵押权和租赁权的关系。物权法第190条规定： “订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该 抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁 关系不得对抗已登记的抵押权。”

根据上述规定，抵押权 与租赁权同时并存时，按照以下规定处理：

(1) 抵押财产在抵押权设定前已出租的，适用“买 卖不破租赁”的规则，抵押人将已出租的财产抵押的， 应当书面通知承租人，抵押人与承租人之间的原有的租 赁关系不当然终止，原租赁合同继续有效，买受人所取 得的标的物所有权不得对抗标的物租赁权。

(2) 抵押财产在抵押权设立后出租的，其租赁关系 不得对抗已登记的抵押权。抵押财产在抵押权设立后出 租的，实现抵押权后，抵押财产的买受人可以解除租赁 合同，承租人不得要求继续承租抵押的房屋，否则会损 坏抵押权的物权效力。物权法的这一规定意在强调已登 记的抵押权的效力。