开发商延期交房是否应承担违约责任？

　　当下的房地产市场，最能吸引购房者的非“安全”二字莫属。大多数人买房时都是买的期房，按时交房是每个购房者的希望，但是在现实生活中，开发商延期交房似乎成了难以避免的问题。开发商总是因为这样那样的原因逾期交房，给购房者带来了损失。

　　延期交房就是指开发商在商品房买卖合同规定的交付应用期内，沒有将合乎交付应用标准的房子交到买房者搬入的个人行为。一旦出现延期交房的情况，购房者一定要先弄清逾期的原因，如果因为不可控的自然灾害或特殊情况，如水灾、疫情、政府扬尘管控等等原因，造成的施工延迟不能及时交付，均属于正常延期交付，这种情况下，购房者完全可以选择等待，并要求开发商给予明确的交付时间和日期；如果属于非正常延期交付，比如房地产开发商资金链断裂、相关手续违法且无法办理等，如发生这种情况，就要重视并采取行动了，以最大限度的保护自己的利益。

　　若开发商逾期交房，则开发商违约。购房者可以要求开发商赔偿损失，也可以要求其承担违约责任。在合同约定的交房日到了以后，给开发商发房屋催交通知书，在其后三个月合法期限内开发商仍不能交房的，有权要求退房。关于举证责任，出卖人主张约定违约金过分高于损失并请求减少的，应由出卖人对违约金过高的主张承担举证责任。买受人主张约定违约金低于损失并请求增加的，应由买受人对损失承担举证责任。

　　司法实践中还存在有买受人已经实际接收房屋，但又以房产不符合交付条件为由，要求出卖人支付交房之后的逾期交房违约金的。法院多数裁判观点认为：买受人实际接收房产，对房产质量、房屋现状实质上是认可的，且对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，在买受人已实际接收并使用房产的情况下，不应被认为仍然有实际损失，故对要求违约交房责任的请求不予支持。还有部分开发商为避免承担延期交房的违约责任，在房屋尚未达到入住条件时便通知购房者接收房屋，俗称强交房，这种情况下可以拒绝收房。

　　《民法典》

　　第585条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》

　　第12条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。