实践中如何准确理解“买卖不破租赁”

　　租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在当事人中，提供物的使用或收益权的一方为出租人；对租赁物有使用或收益权的一方为承租人。

　　网友咨询：

　　实践中如何准确理解“买卖不破租赁”？

　　律师解答：

　　买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。“买卖不破租赁”原则设立目的是平衡租赁关系稳定性与物权变动效力‌，保护承租人合法权益‌。

　　不适用买卖不破租赁的情形：

　　1、出租人和承租人在租赁合同订立时就约定不受买卖不破租赁原则约束的，那等于约定了一个附解除条件的合同，当然不受买卖不破租赁原则的约束。

　　2、房屋在出租前已经设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，以及房屋在出租前已经被法院查封的，不受该原则的限制。

　　3、若租赁物在出租前已被法院查封，新所有权人取得物权后，原租赁合同自动失效‌

　　律师补充：

　　社会经济活动中，在同一标的物上可能同时存在租赁权和抵押权。判断和处理同一标的物上并存的租赁权和抵押权冲突，应以上述两种权利设立的时间先后为标准和遵循。

　　购买房屋后发现该房屋内有租户，应仔细查看租赁合同，根据合同签订时间、房屋租金、租期等等，判断该租赁合同的效力，再决定应当采取的救济方式。自房屋过户之日起，房屋的所有权即归购买人所有，若房屋在之前已出租，按照买卖不破租赁的原则，买受人依法取得了收取案涉房屋租金的权利，承租方依法应向新房主支付房屋租金。

　　【法律依据】

　　《民法典》

　　第四百零五条 抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

　　第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。