如何准确理解“买卖不破租赁”

　　租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在当事人中，提供物的使用或收益权的一方为出租人；对租赁物有使用或收益权的一方为承租人。

　　网友咨询：

　　如何准确理解“买卖不破租赁”？

　　律师解答：

　　买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

　　买卖不破租赁原则的适用条件：

　　1、必须存在某项房屋租赁合同。

　　2、须房屋已经交付承租人使用。

　　3、须房屋被买卖。

　　4、租赁物所有权的变动发生在合同约定的租赁期内。

　　买卖不破租赁原则有利于保护承租人的合法权益，有利于维护社会经济秩序和人民群众的生活秩序，体现了法律追求的秩序价值目标。

　　不适用买卖不破租赁的情形：

　　1、出租人和承租人在租赁合同订立时就约定不受买卖不破租赁原则约束的，那等于约定了一个附解除条件的合同，当然不受买卖不破租赁原则的约束。

　　2、房屋在出租前已经设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，以及房屋在出租前已经被法院查封的，不受该原则的限制。

　　律师补充：

　　社会经济活动中，在同一标的物上可能同时存在租赁权和抵押权。判断承租人所主张的租赁权能否足以对抗抵押权人的抵押权，应当结合双方针对租赁物（抵押物）所主张的租赁权与抵押权设立的时间先后，以及承租人是否在该不动产被查封之前已经合法占有使用等因素综合确定。

　　【法律依据】

　　《中华人民共和国民法典》

　　第四百零五条 抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

　　第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。