出卖人假冒房屋所有权人转让房屋适用善意取得吗

　　善意取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，将其占有的财产转让给第三人，受让人在取得该财产时系出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还财产的物权取得制度。

　　网友咨询：

　　出卖人假冒房屋所有权人转让房屋适用善意取得吗？

　　律师解答：

　　出卖人假冒房屋所有权人转让房屋，该合同对房屋所有权人没有约束力。买受人主张适用善意取得有关规定的，不予支持。

　　冒名处分行为，即行为人冒用特定他人的名义实施法律行为，并使相对人误认为行为人就是该特定人的情形。无权处分是以自己的名义将他人的财产处分给第三人，要求行为人以自己的名义行事，行为人制造的“权利外观”使第三人相信行为人有处分权。无权处分是善意取得制度的适用前提，“冒名处分”并不属于“无权处分”。

　　律师补充：

　　善意取得制度对动产和不动产均可适用。其中不动产的善意取得需满足以下要件：第一，让与人对让与不动产无处分权；第二，受让人取得不动产支付了合理的对价；第三，受让人须为善意，即受让人对转让人无处分权的情形不知情；第四，进行物权变更登记。

　　具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：

　　（一）登记簿上存在有效的异议登记；

　　（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；

　　（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；

　　（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；

　　（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

　　真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。

　　【法律依据】

　　《民法典》

　　第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

　　（二）以合理的价格转让；

　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

　　当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。