房屋过户前被查封，买受人申请停止执行能否获支持

　　在房屋买卖过程中，对于买方来说，有各种风险，其中之一是，在过户前因卖方债务纠纷被人民法院查封。

　　网友咨询：

　　房屋过户前被查封，买受人申请停止执行能否获支持？

　　律师解答：

　　根据相关法律规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，同时符合：

　　一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

　　二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

　　三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

　　四、非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　符合这四种情形的，能够排除法院的执行。如果在购房交易过程中未达到上述条件，不符合司法解释中不得查封的条件的，那么就需要根据购房合同中关于房屋不能过户的违约责任约定来要求卖方承担相应责任。

　　律师补充：

　　双方已签订的书面买卖合同必须确保是书面形式且合法有效的（根据交易习惯及相关政策确定），当事人具备缔约能力、意思表示真实且不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗。合法占有的认定，主要可以通过与上家签订的房屋交接书、装修合同、物业公司或居委会出具的证明及水电煤等公用事业费缴纳的单据来予以证明。很多案外人在办理贷款时发现上家的房屋被法院查封，导致贷款手续无法完成。但是根据法律规定，如果出现此情形，需要案外人将剩余价款全部交付法院执行才可解除查封。

　　我们在购买房屋时，要注意提前了解房屋是否存在抵押等影响办理过户的情况。同时，在购买后，要及时督促出卖人办理房屋过户登记手续，如出卖人不配合过户，要保存好相关证据等，避免自身的权益受损。

　　【法律依据】

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

　　第二十八条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

　　（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

　　（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

　　（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。