关于商品房包销有何规定

　　商品房包销是开发商与包销人之间订立商品房包销合同，约定开发商以包销基价，将自己开发且已经建成并符合销售条件的房屋或者尚未建成但符合预售条件的期房，交由包销商以开发商的名义进行销售，在包销期满后，包销商对未销售的房屋按照合同约定的包销价格购买的一种法律行为。房地产包销是一种重要的销售途径和渠道，因此在实践中，被广泛采用。

　　网友咨询：

　　关于商品房包销有何规定？

　　律师解答：

　　在某一期间，销售公司是代理人的角度，但期限届满后，销售公司就成为了购房者的身份，从包卖到包买的转变。包销的特点有如下几方面：第一，风险性高；第二，议价能力强；第三，排他性；第四，法律地位的区别：在达到约定的条件或期限时，销售公司的法律地位从代理人的角色转变为购房人的角色，对应需要实施的法律行为也各有不同。

　　出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。

　　包销合同关系究其基础是建立在开发商与“包销人”的委托之上，换言之，不论“包销人”是以自己名义还是以开发商名义对外出售，都是基于开发商的委托而实施，至少在约定包销期限届满之前，开发商与“包销人”的法律关系应是接受委托合同相关法律规定的调整。

　　律师补充：

　　出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

　　【法律依据】

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

　　第十六条 出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。