业委会起诉物业返还10年公共收益124万，小区公共收益该如何分配？
经济纠纷
湖北-武汉
2023-02-18
南京一小区业委会向法院起诉，要求物业公司返还2010年至2020年期间小区公共收益。对此物业公司辩称，其支出成本大于所得收益，小区公共收益为负数，即使公共收益有剩余，也应当直接纳入住宅专项维修资金，不应向业主返还。
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律师解答
根据法律规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。本案中，双方对公共收益的分配并无明确约定，物业公司亦未能举证证明其合理成本，因此法院依法酌定收入部分的30%为其合理成本，剩余部分应归业主所有。业主对其合法享有的公共收益享有依法自主决定的权利，最终法院判决物业公司向小区业委会返还10年小区公共收益124万余元。
公共收益是小区内的一块“蛋糕”，围绕其引发了不少纷争。现实生活中，很多小区业主对小区公共收益并不知情，物业公司和业主委员会之间经常为此产生纠纷，一些小区的公共收益俨然成了一笔‘糊涂账’。
根据规定，权利人向物业公司主张擅自进行经营性活动产生收益的，物业公司可以要求扣除合理成本。对于“合理成本”的定义，应当是指物业公司为公共部位或公共设施的经营产生的必要费用。例如，停车费的成本只能是地面划停车位及车辆进出管理的工本费，不应当涉及人工费。另外，物业公司也不能凭空陈述小区的公共收益已经冲抵小区的公共开支，应当将所有的收支明细予以清晰的列出，以共业主查询和监督。
在现实中，有些物业公司会主张小区的公共收益应当首先弥补公司的亏空，因为物业公司开支大、成本高、利润低，甚至常年亏损。但是，无论盈亏均自行承担。物业公司在接管物业项目时，通常会对管理服务过程中可能产生的相关成本开支进行测算，对管理过程中可能产生的成本及可获得的利润率应当有合理预期，小区的公共收益并不属于物业公司，除非有不可抗力或重大变故外，并不能想当然的认为物业公司的亏损经营必然应当用小区的公共收益进行弥补。
公共收益是小区内的一块“蛋糕”，围绕其引发了不少纷争。现实生活中，很多小区业主对小区公共收益并不知情，物业公司和业主委员会之间经常为此产生纠纷，一些小区的公共收益俨然成了一笔‘糊涂账’。
根据规定，权利人向物业公司主张擅自进行经营性活动产生收益的，物业公司可以要求扣除合理成本。对于“合理成本”的定义，应当是指物业公司为公共部位或公共设施的经营产生的必要费用。例如，停车费的成本只能是地面划停车位及车辆进出管理的工本费，不应当涉及人工费。另外，物业公司也不能凭空陈述小区的公共收益已经冲抵小区的公共开支，应当将所有的收支明细予以清晰的列出，以共业主查询和监督。
在现实中，有些物业公司会主张小区的公共收益应当首先弥补公司的亏空，因为物业公司开支大、成本高、利润低，甚至常年亏损。但是，无论盈亏均自行承担。物业公司在接管物业项目时，通常会对管理服务过程中可能产生的相关成本开支进行测算，对管理过程中可能产生的成本及可获得的利润率应当有合理预期，小区的公共收益并不属于物业公司，除非有不可抗力或重大变故外，并不能想当然的认为物业公司的亏损经营必然应当用小区的公共收益进行弥补。
2023-02-18 17:36:02
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