房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

网友咨询：

房地产抵押权实现的条件是什么？

四川力铮律师事务所杨东律师解答：

房地产抵押权是为将来行使而设定的权利，非即时行使的权利，只有符合一定的条件，抵押权人才能行使之：

1.房地产抵押权的实现首先应以房地产抵押权的存在为前提。房地产抵押权的存在是指当事人曾就特定的债权设定房地产抵押权，并且，此项房地产抵押权尚未因法定的原因而消灭。房地产抵押权若不存在，则不能实现抵押权。

2.债权已届清偿期而抵押权人未受清偿时，抵押权人才能行使抵押权。

3.对于债权的未受清偿抵押权人没有过失。若债权的不能履行，系房地产抵押权人的原因所致，则抵押权人不能以债权已经到期为由，实行房地产抵押权。

四川力铮律师事务所杨东律师解析：

申请人提出实现担保物权申请的，应当提交申请书并附以下证据材料：

（1）主合同；

（2）担保物权合同；

（3）抵押权登记证明或者他项权利证书、权利质权的权利凭证或者出质登记证明；

（4）能够证明实现担保物权条件成就的有关证据材料，如证明债务已届清偿期、合同约定的实现担保物权情形发生等证据材料；

（5）人民法院认为需要提交的其他证据材料。

依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

【法律依据】

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十七条　房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

杨东律师简介

杨东，毕业于西南政法大学，从事法院审判工作30年，担任庭长职务十几年，办理过各类重大、疑难民商事案件，具有处理和协调各类法律纠纷的丰富实战经验。现为四川力铮律师事务所资深律师，担任多家公司的法律顾问。