业主能换物业，业主是可以行使自己的权利去更换物业的，不过必须要通过业主委员会作出判定才行，业主委员会通过业主大会来决定事项。先集合全部业主召开会议，再报告物业管理的相关情况，然后代表业主和选定的物业企业签订合同即可。

网友咨询：

物业保安打骂业主，业主能否更换物业?

北京市兆亿律师事务所常艳玲律师解答：

业主大会应当在更换物业公司前决定以下事项：

(1)业主大会的决议;业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面告知原物业管理企业。

(2)授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标;

(3)确定采取公开招标或邀请招标方式;

(4)授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人;

(5)物业服务价格幅度或水平。

北京市兆亿律师事务所常艳玲律师解析：

1、更换物业的理由要有法律依据，在《物业合同》有效期内，物业不能随意更换，要物业公司违反其《物业合同》的内容，有违约的情况并且有足够的证据，才可以解除其合同。如果《物业合同》到期了，走居委会程序，不自动续签，另外招标新的物业公司就可以了。

根据《民法典》第九百四十六条“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外”的规定，业主如果对物业服务不满，则可以根据法律规定解聘物业服务人。

同时，根据民法典第二百七十八条，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，如果经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，即可更换物业公司。

2、三分之二的业主同意更换物业：首先要确定更换物业公司是大部分的业主意向，才能成功更换物业。做一个统计表格，每家每户去找业主签字“同意更换物业”。户数和面积都有过三分之二才行。

3、与原物业协商解除合同：三分之二的业主同意更换物业了，就派代表去找物业公司的负责人，协商和平解决。如物业公司不愿意停止《物业合同》退出管理，就需要走以下程序。

4、居委会申请更换物业：拿着业主签的“同意书”和物业违约的证据到居委会去申请更换物业。配合居委会办理其相关的手续。一般居委会的工作人员会先和物业协商，让其主动退出。如物业不同意就会走法律程序。

5、解除物业公司所签《物业合同》：如果证据充足，法院会支持业主的诉求，解除物业公司《物业合同》，让物业公司做好交接工作，限时撤场。

6、招标聘请新物业：没有业委会可以委托居委会招标，或者其他机构组织招标，聘请其他物业公司，也可以直接邀约其物业公司进行管理。

【法律依据】

《民法典》第九百四十六条，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

常艳玲律师简介

毕业于北京大学，人民大学在职民商硕士，曾参与多起重大民商事案件。擅长债与合同、房地产与建设工程类纠纷，对诉讼和争议解决有很好的把握。