为了保障房屋买受人的居住权益，法律规定了符合一定条件的买受人的房屋所有权期待权可以优先于房屋抵押权，那么当买卖合同确认无效的，买受人的房款返还请求权是否同样具有优先性呢？

网友咨询：
符合条件的商品房消费者能够排除金钱债权人、抵押权等优先债权人的强制执行。进一步的问题是，如果商品房消费者因房屋未能及时建成等原因要求解除合同，或合同被认定无效后，请求返还购房款的，该项请求权是否仍具有优先性？

上海市白玉兰律师事务所沈浓律师解答：

对于房屋未建成或者买卖合同被认定无效，买受人享有的返还价款请求权是否优先于具有担保物权的债权或者普通债权的问题，对此最高院认为，出于保护弱势地位的房屋买受人的精神，“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。

但上述内容出自于《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》，仅针对个案的批复，不具有普遍性，亦非司法解释，因此实践中可以参照该批复的精神，但不具有当然的约束力。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

沈浓律师解析：
实务中虽然对于不动产买受人的物权期待权与抵押权之间的对抗规则存有较大争议，但仍有一些共性的裁判思路可供总结。

（1）先买后抵。此种情形下，如抵押权已经设立（经生效判决确认），即便不动产买卖发生在前且买受人对于出卖人设置抵押权没有任何过错，基于物权优先于债权的基本原则，仍应当认为不动产买受人的物权期待权（本质上仍系债权）不能排除抵押权人的执行，否则可能动摇抵押权优先受偿的根基。但需要注意的是，如果符合《执行异议复议规定》第28条的不动产买受人，其购买房屋系用于居住且名下无其他用于居住房屋的，应当允许排除抵押权人的强制执行。

（2）先抵后买。此种情形下，核心区分标准在于“抵押权人”是否同意出售抵押物。如果抵押权人不同意出售，因抵押权设立在先，购房人负有查询抵押信息的注意义务。如未查询导致无法办理过户登记，通常认为购房人存在过错。如果抵押权人同意出售房屋，此时根据“物上代位理论”，抵押物实际已经转化为房屋转让价款，基于抵押权人对转让款的实际控制能力以及买受人的善意，能够排除执行。

沈浓律师：资深执业律师，合伙人，1999年起从事律师工作，本科和硕士研究生就读于上海大学法学院和华东政法大学。曾获上海市司法局“青年岗位能手”称号。在公司法律事务、投融资、上市、家事诉讼案件方面有丰富经验。