房屋认购书也称之为购房意向书，是房地产开发商在房屋正式销售前，与有意向其购买房屋的购房者签定的书面协议，是目前大部分房地产开发公司在房屋买卖中的习惯做法，如果签订认购书后不买房了定金可以退吗？

网友咨询：

签了房屋认购单后不想买房了，认购金能退吗？

北京市中勤律师事务所杨昊律师解答：

首先应当了解认购书与定金的法律性质。认购书在于约束双方在一定时限内就订立房屋买卖合同继续进行磋商谈判，以最大诚意促使合同订立。认购书签订后，出卖人必须保留房屋至约定磋商之日，此前不得另行定购或转售，但买受人不能如期而至则坐失商机；买受人享有优先购买权，但出卖人另行订购或转售则无法实现权利。定金能够制约双方当事人履行各自义务：出卖人可以保留商机，但另行订购或转售则双倍返还定金；买受人享有优先购买权，但自身原因而不能订立合同则丧失定金。

1、如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约，属买方违约，定金不予返还;卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，属卖方违约，应双倍返还定金。

2、如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回;双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。

3、如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。

4、如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为违约，买方违约的，定金不予返还;卖方违约的，应双倍返还定金。

5、还有一种情况，就是房屋认购书无效的情况，定金必然要返还。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

杨昊律师解析：

实践中有人认为认购金属于预付款，并以《商品房销售管理办法》的规定认为房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收受的费用属于预收款，但其实本条规定只是规定的收受预付款的法律后果，并不认为认购金属于预付款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定，双方通过认购的方式收取款项用于担保的，适用定金规则，实践中认购书一般带有担保条款，即认购金应当认定为定金。

杨昊律师中国政法大学民商法学硕士，现担任团队负责人，系北京交通台特邀访谈嘉宾，曾在国家审计机关工作，从事律师工作后曾全面参与人大立法机关的多部地方性法规的制定工作。  

杨昊律师主办公司诉讼、股权纠纷、破产清算、商事合同、民间借贷、房产纠纷、欠账追收等法律事务，擅长公司法、合同法、担保法、破产法、强制执行等领域的商事案件。  

负责中国新兴矿化、中商北斗供应链集团、香港瑞思科技等大中型企业的法律顾问工作，办理过中国化纤、中国新兴资产、北京青田房地产等各类企业的各种经济案件。