近年来，以房抵工程款逐步成为建设工程施工合同中工程价款给付的一种重要实现方式，也成为项目承包人保障自身权益实现的重要保障。那么发包人和承包人签订的以房抵款协议，是否有效？

网友咨询：

发包人和承包人签订的以房抵款协议，是否有效？

北京朗空律师事务所孟艺竹律师解答：

依据（2019）最高法民申6801号裁定书，无效；对于该约定是否无效存在争议，有观点认为尚未完成公示的，可参照适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条的规定进行处理；有观点认为已经完成公示的，可参照适用《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年）第71条“让与担保”的相关规定处理。

北京朗空律师事务所孟艺竹律师解析：

以房抵工程款协议的履行：

1.履行期限届满前的协议履行

履行期届满前签订的以房抵工程款协议是否有效，目前仍存在一定的分歧，但是按照最高院《九民会议纪要》的观点，履行期届满前签订以房抵工程款协议的，因该协议法律上和事实上不能履行，债权人主张债务人交付的，不予支持，此时债权人应当按照原债权债务关系主张权利。

2.履行期限届满后的协议履行

如以房抵债协议构成新债清偿，债权人当然有权要求债务人按照以房抵债协议的约定履行，如以房抵债协议存在不能履行的情形时，因新债务和旧债务并存，债权人仍有权请求债务人履行旧债务即应付工程款。

如以房抵债协议构成债的更改，旧债务即工程款债务已经消灭，原施工合同关系消灭，债权人只能依据以房抵债协议要求债务人清偿。

实践中，按照以房抵工程款协议的签订时间节点来看，存在债务履行期限届满前签订的协议和债务履行期限届满后签订的协议；按照以房抵工程款协议的履行情况来看，大体分为当事人双方之间已达成以房抵工程款协议并办理了房屋过户手续和没有办理房屋过户手续尚未现实交付房屋两种情形。

本人有三年房地产集团法务工作经验，四年诉讼律师工作经验，擅长争议解决，诉讼类事务处理。