当出租人出卖承租人租赁的房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于他人购买房屋的权利，这就是承租人的优先购买权。那么承租人的优先购买权，有哪些限制？

网友咨询：

承租人的优先购买权，有哪些限制？

江苏华才律师事务所陈妹律师解答：

承租人优先购买权的行使必须具备以下条件：

一、合法有效的房屋租赁合同，这是行使优先购买权的前提条件；

二、须出卖人出卖其房屋于第三人，这是承租人得以行使优先购买权的对象条件。

三、承租人必须具有和第三人购买房屋的同等条件，这是行使优先购买权的实质条件。

《民法典》第七百二十六条，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人；

承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

江苏华才律师事务所陈妹律师解析：

阻却承租人行使优先购买权的情形：

（1）房屋按份共有人行使优先购买权的，可以对抗承租人的优先购买权。房屋按份共有人的优先购买权是基于物权产生的优先购买权，而承租人优先购买权是基于债权产生的优先购买权，根据物权优先原则，房屋按份共有人行使优先购买权是可以对抗承租人优先购买权的。

（2）出租人将房屋出卖给近亲属的，可以对抗承租人的优先购买权，近亲属包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。

如果出租人未通知承租人或有其他妨害承租人行使优先购买权的情形，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。该赔偿责任是赔偿承租人因优先购买权被侵害而遭受的实际损失，但出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

如果出租人未通知承租人或有其他妨害承租人行使优先购买权的情形，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。该赔偿责任是赔偿承租人因优先购买权被侵害而遭受的实际损失，但出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

陈妹律师是江苏华才律师事务所创始人、负责人、主任律师，中国政法大学法学硕士研究生，理论功底深厚，法律行业二十年，资深律师，原北京市盈科（南京）律师事务所高级合伙人，具有PPP项目咨询、信托基金、财税等专业背景和特长，长期从事经济犯罪刑事辩护、重大民商事诉讼与仲裁及非诉金融财税专项律师业务，办理大量婚姻家庭、债权债务、刑事辩护与代理、交通事故、劳动工伤、房产土地、不动产拆迁、建设工程、公司股权、买卖租赁合伙赠与等合同违约或解除、商标专利等重大疑难复杂案件，在不良资产、并购重组、金融证券、信托基金、政府与社会资本合作PPP、高净值财富管理、股权架构设计与激励、知识产权、企业重整与清算、应收账款及商业保理等领域提供专项法律服务，并担任多家企业和私人法律顾问。