当租赁物出现质量问题影响承租人正常使用时，应及时通知出租人，并采取积极措施防止损坏的蔓延或损失的扩大。有时租赁物发生故障来不及要求出租人维修，如果承租人有能力，也有可能先行对其进行维修，承租人应当先行维修，维修的费用由承租人先垫付，之后可向出租人追偿或者在租金里扣除。绝不能因为维修义务是出租人的，就对租赁物坐视不管，这样就没有尽到善良管理人的义务。

网友咨询：

承租人经出租人同意装修.合同期满,出租人要求承租人恢复原状或者赔偿损失,合理吗?

重庆曾勇律师事务所吴双律师解答：

不合理，如果是早已达成协议，并且有书面协议的，出租人所提出的恢复或赔偿是不可能的

吴双律师补充：

司法实践中，经常会出现出租人提出主张，要求承租人恢复原状或赔偿损失以抗辩录租人有关补偿装饰装修费用的情形。对出租人的上述主张，我们认为不应支持。其理由在于：

首先，承租人的装饰装修是经出租人同意而为，不构成承租人对出租人房屋的侵权。尽管装饰装修物可能会对出租人对房屋的将来财产权的行使可能造成诸多限制，但这种对财产权的限制是经出租人同意而为，应被看作出租人对自己财产的一种处分方式。也即承租人对房屋的装饰装修行为不具有可归责性。进而，承租人的行为因不具备侵权行为的主观构成要件，而不能认定为侵权行为，自然出租人不能以侵权为由要求承租人承担恢复原状或赔偿损失的责任。

其次，承租人没有义务将装饰装修物恢复原状。前文已述，租赁合同期间届满，出租人根据添附基本原则取得了附合的装饰装修物的所有权。既然该物的所有权人为出租人，那么对该物如何处分，均应由出租人决定，他人不得干涉。在双方事先没有约定的情形下，出租人也无权要求他人替其拆除已为其所有的装饰装修物。

吴双律师普法：

第二百二十三条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

【释义】本条是关干承租人对租赁物进行改善或增设他物的规定。

所谓改善是指对租赁物并不改变其外观形状，而是对其性能进行改良。如租用的汽车由原来的化油器改装为电喷的，使汽车的性能更符合环保的要求。所谓增设他物，也叫添附，是指在原有的租赁物上又添加另外的物，如在汽车上安装音响设备、在房屋里安装空调等等就是添附。

有时，承租人为了使租赁物充分有效地发挥作用，需要对租赁物进行改善或者添附，但承租人对租赁物只是享有占有、使用的权利，而不具有处分权，因此，他不能擅自在租赁物上进行拆改或者添附。承租人需要对租赁物进行改善或者添附时，须先同出租人协商，在征得出租人的同意后方能对租赁物进行改善或添附。如对租赁的房屋进行装修、为租用的汽车安装防盗器等等。