买房落户，是很多人购房的目的之一，特别是学区房，落户尤为重要。倘若在房屋交付后，原业主迟迟不肯迁出户口，那么如何避免出卖人从买卖的房屋中迟迟不迁户口，应该采取什么措施？

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如何避免出卖人从买卖的房屋中迟迟不迁户口，应该采取什么措施？

江苏常强律师事务所席时永律师解答：

出卖人卖房应当将户口迁出，买卖合同中一般也会约定出卖人交房前或者在交房后一段时间迁出户口。户口虽然不影响房产交易，但会影响买受人落户，如果买受人买的是“学位房”，或者买房就是为了落户，那么对房屋内的户口情况一定要有详细的了解，对出卖人户口迁出时间一定要有明确的约定，否则不能达到买房的初衷。

买受人在户口问题上一定要防患于未然，予以充分重视，可以考虑以下几点：

1、在买卖合同中约定不迁户口的违约金。按照逾期迁出的时间支付相应的违约金数额。

2、可将迁出户口作为支付尾款的前提条件。即约定付尾款前，出卖人应将户口迁出，否则可以不付尾款，还可以追究出卖人违约责任。买受人可将尾款留得适当多一些，这样对出卖人的制约会更大。

3、约定如果出卖人逾期不迁户口并且超过一定期限还不迁，买受人可以解除买卖合同并追究出卖人违约责任。这对出卖人的约束会更大，如果买受人买房的目的主要是为了落户，采取这个办法能有效制约出卖人拖延时间拒不迁出。

江苏常强律师事务所席时永律师解析：

如果原业主不迁出户口，要分两种情况考虑其是否要承担违约责任。

其一，如果买卖双方在合同中就户口迁出问题约定了违约条款，售房者逾期迁出户口又未能与购房者重新协商约定的情况下，则应按合同承担相应违约责任。结合本案，房屋出卖人以离婚后无法说服其前妻迁出户口作为抗辩，法律角度上难以成立。从履约角度而言，明确的约定不仅是约束合同双方的前提，也是维护合同双方合法利益的保障。故在房屋买卖合同纠纷中约定逾期迁户的违约责任，就能切实保障购房者的权益。

其二，如果房屋买卖双方未就户口迁移问题进行约定，而售房者又不配合迁出户口的，购房者则无法主张售房者承担逾期迁户的违约责任。若房屋已过户，购房者可以房屋现产权人的身份向公安机关申请办理新的户口登记，但该途径仅可解决购房者户口登记问题，至于售房者户口迁移仍需通过双方协商处理。

南京大学法律硕士，从业前曾在司法行政机关工作多年，具备完善的理论知识及丰富的实践经验。