近年来，人口流动速度快，越来越多的人离开生长的故土，去到心仪的城市打拼工作，对于居住问题，多数人选择租房的形式，那么房屋租赁合同的效力怎么认定，如何认定房屋租赁合同的效力？

网友咨询：

房屋租赁合同的效力怎么认定，如何认定房屋租赁合同的效力？

辽宁大伦天谕律师事务所宋贺律师解答：

租赁合同符合下列条件的具有效力：

1、租赁合同主体具备有效民事行为的主体构成要件。

2、合同内容合法。

3、出租的房屋是法律、法规允许出租的房屋。

存在司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；权属有争议的等情形的房屋不得出租。

《合同法》第213条，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

辽宁大伦天谕律师事务所宋贺律师解析：

租赁合同登记与否，不影响租赁合同效力。但未经登记的租赁合同，不得对抗第三人。

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条就合同登记与效力之间的关系有明确的规定。因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条虽然规定了房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案，但该条款并没有不办理登记租赁合同即为无效的规定，故该条规定不能影响租赁合同的效力。

但是，考虑到租赁合同具有承租人在租赁物出卖时享有的优先购买权以及买卖不破租赁等较强效力，如果租赁合同未经登记就具有这么强的效力，对于不知情的第三人会造成很大的损害，对交易安全造成严重的不利影响。因此，从平衡交易各方利益的角度看，我们倾向于未经登记的租赁合同不具有对抗善意第三人的效力。

在租赁房屋过程中，作为承租人仍应充分了解所承租房屋的情况，尽可能要求出租人在房屋租赁合同中对房屋的情况作出承诺或相关释明，以避免发生租赁合同无效的法律风险；同时也提示房屋租赁合同双方应当在合同中对租赁房屋装饰、装修及扩建等情况作出明确的约定，做好能证明投入价值或遭受损失等相关证据的留存工作，避免在房屋租赁合同被认定无效的情况下，遭受损失一方因证据不足无法获得应有的赔偿。