房屋租赁期限超过六个月双方当事人必须签订书面合同。房屋租赁合同中应包括以下方面的主要条款：出租房屋的范围、面积；房屋租赁的期限、用途；租金的数额及交付时间；房屋修缮的责任、转租以及违约责任等等。那么，租赁房屋可以改变使用用途吗，对房屋租赁有什么规定？

网友咨询：房屋所有人A将自己名下的一套住宅出租给B使用，双方签订了房屋租赁合同。在合同中约定的租赁房屋的使用用途是居住，但实际上，房屋是一楼，B想租用以后做生意，A口头上同意，但双方并未在合同上更改房屋的使用用途。A将房屋交付给B使用后，B将房屋简单装修后做餐饮，后A发现B是做餐饮生意，不同意，要求解除与B的房屋租赁合同，并要求B赔偿损失。双方无法达成一致意见，A诉至法院。本律师代理此案件后，认为A要求解除合同可能会被法院支持，但赔偿损失被支持的可能性不大。最后，法院认定双方合同的书面约定有效，房屋的使用用途是居住，而不是餐饮。A提出，餐饮气味使房屋遭到破坏，要求赔偿损失，未得到支持。

肖卫红律师解答：

如果签订房屋租赁合同，一定要书面约定好房屋的使用用途，因为口头约定无法证明，因而无法得到支持，另外房屋租赁人租用住宅作为经营性场所的时候，除了应该经过房东同意外，一定也要查看本小区的业主、开发商有没有对此类情况作出约定，如果有类似的管理规约，不允许业主本人和房屋使用人将住宅作为经营性场所使用，那么业主和房屋租赁人都必须遵守管理规约。如果没有类似约定，双方都同意改变房屋使用用途，如果房屋的使用危及到本栋楼的其他居民的人身、财产安全，那么这些居民有权将业主和房屋租赁人都起诉到法院，要求解除合同，并赔偿损失，以维护自己的人身、财产安全。

肖卫红律师解析：

租赁房屋可以改变使用用途，但应当书面征得出租人同意，经有关部门审批，或者应当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准。承租人未征得出租人同意改变房屋用途的，致使房屋损坏的，出租人可以解除租赁合同。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例全文》第二十八条，土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。

因此，出租方擅自改变房屋使用功能进行出租而签订的租赁合同，或出租方和承租方共同改变房屋使用功能未得到政府主管部门批准的租赁合同，违反了行政法规的强制性规定，是无效合同。

北京不动产征收及行政诉讼业务领域专业律师，办案风格严谨务实，迄今为止已参与办理征地拆迁案件三百余起，积累了丰富的办案经验。