商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

网友咨询：

父母在老家买的房子，本应该是2010年年底交房，但是到现在开发商迟迟不交房，该怎么办？在我们老家开发商售楼的时候5证是不齐全的，其中销售许可证是要等到楼房盖到一半的时候才办的，由于这种现象在我们老家很普遍所以父母在买房时就没在意，交了首付。当时签了一个购房协议没有签购房合同。现在开发商又告诉我们5证就有一个土地使用证，其他4个证都没有。而且因开发商资金不足，给工人发不了钱工人不干活，所以房子估计今年年底也交不了了。现在房子基本建成，室内已经刮腻子了，就剩下水电暖了。我们该怎么办？希望专业人士帮忙解答一下，万分感谢！

北京市浩东律师事务所耿华律师解答：

开发商首先应办理《预售证》才能合法卖楼的，你没有看到《预售证》就不应该签合同，更不应该交首期。

第一，你可以退房，但开发商不一定有钱退回给你；

第二，你可以要求赔偿，但打官司耗时耗钱，普通人撑不起；

最后只能联合所有受害者向主管部门要说法了，希望可以早点解决开发商的问题顺利交楼吧。

耿华律师解析：

1.对于开发商的延期交房，购房者可以根据法律和合同的相关规定选择解除合同或者索赔违约金。

2.有效的办法就是联合多数业主进行投诉，引起主管部门的重视，来帮助大家排除楼盘的不合法因素，把手续补办上来，这样才能真正保障业主的权益，而不单单是准时交楼就行了，因为能保证《房屋产权证》要顺利办理下来才是最重要的。

3.弄清产权归属是关键，购房者首先应咨询专业的法律意见，弄清自己的产权归属。因为烂尾楼的产权状况对购房人来说尤为重要。其次要先向销售方确定房子是否有产权证和销售许可证；然后了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎样解除抵押；后如果是拍卖房，应弄清产权过户手续是否已经办理等。

4.在开发商延迟交房时，不管购房者是不是真的准备解除合同，都应当在开发商延迟交房后立即发函催告，一是在开发商迟迟不能交付房屋时采取的一个应对举措；二是催告后可解除合同对开发商也是一种压力。

5.房者在选择解除合同后，也可以要求支付违约金或要求赔偿损失。违约金或赔偿损失基本都是对违约造成一方损失的补偿，解除合同后，一方仍然会存在损失，至少会发生购房款利息的损失，该损失应当补偿，因此解除合同和违约赔偿可以同时主张。

6.《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》对“合理期限”进行了明确。

7.该解释规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。该解释又规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

耿华律师毕业于中国政法大学法律系法学专业，毕业后在法院从事审判工作19年，先后在立案、刑事、民商事、执行等部门工作过，积累了丰富的工作经验，能够在法学理论与实践进行完美的结合。