业主享受物业服务，交物业费是必然的，但是物业费的缴纳也是需要相关规定的，根据《物业管理条例》第四十条规定，物业服务企业收取物业费，应当符合物业服务合同的约定，更应当符合法律、法规以及规章的规定，否则即构成不当收费。物业服务企业没有法定的收费权，其收费范围、标准、项目、金额等均源于物业服务合同。物业服务企业擅自收取费用、提高收费标准或者重复收费，属于不当得利，业主有权请求物业服务企业退还违规所得。如果因物业服务企业违约行为，造成业主其他损失的，还应承担赔偿责任。

法妞网友咨询：

由于物业管理小区除搞了一下卫生外，其余基本上处于瘫痪状态。如小区的三个进出口只有一个有保安把守，其余的两个是长年累月24小时敞开，特别使人气愤的是把其中一个出口的保安岗亭出租做小卖店谋利，导致业主失窃频繁，有一家两年内被偷6次。百分之九十的业主以拒交物业费反抗。一审法院认定物业公司服务有瑕疵，但判决结果却是物业费全交，还判交滞纳金300到1200元不等，对业主的事实基本上不予认定。请问：这50位业主以什么理由上诉合适？
姚慧欣律师解答：
这是物业不作为导致的。是物业管理中常见的问题，业主拒缴物业费，物业公司服务受到影响，更多的业主不交物业费，物业服务更差，恶性循环。在法律范畴，欠物业费和物业服务不达标是两个法律问题，欠缴物业费是物业服务企业起诉欠费业主，只要物业服务企业有证据（例如物业服务合同）证明业主未按时足额交纳物业费就OK了。而物业服务未按合同约定标准进行的话，应又业主起诉物业服务企业，当然业主负有举证责任（证明物业服务企业未按合同履约）。因此，业主可以针对物业服务未达标提起反诉，当然，一定要有足够的证据哟。

姚慧欣律师补充：

《物业管理条例》第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”物业服务企业违反相关规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的情况在实务中较为常见。物业费的收取应当符合合同约定，更应当符合法律、法规以及规章的约定，否则构成不当收费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”由此，物业服务企业如违反规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的，人民法院对业主提出违规收费的抗辩事由，应予以支持。

姚律师结语：对物业服务合同价格和报酬进行调整，属于合同内容变更。物业服务费变更必须经双方协商或依据法律规定进行调整、修改或补充。如国物业服务企业收费过高，法院可予以调整。对地方政府确定了价格的，如果物业服务企业与业主协商的物业收费高于定价标准的，法院可以直接按照政府确定的价格标准，确定物业服务费用;如果没有定价，而只有政府指导价的，法院可以确定在规定基准价及其浮动价的浮动内进行收费;如果没有定价和政府指导价的，一般情况应按合同约定价格认定，除非双方签订的合同有欺诈或隐瞒等情形除外。