违反限购政策买房，购房合同是否有效？

　　为推动房地产市场平稳健康发展，国家坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。为贯彻“房住不炒”的精神，各地政府出台了不同的房屋限购政策，对房地产市场进行调控。违反限购政策买房，购房合同是否有效？

　　网友咨询：

　　违反限购政策买房，购房合同是否有效？

　　律师解答：

　　限购政策不属于法律、行政法规的强制性规定，故违反限购政策不能成为认定合同无效的法定事由，限购政策并不影响房屋买卖协议的效力，只要双方签订的买卖协议不存在合同无效情形，应认定为合法有效。

　　尽管购房人就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，但因其购买案涉房屋不符合当地商品房限购政策，故其购买案涉房屋的行为不能产生物权变动的结果，其对案涉房屋没有物权期待权。只有最终能够取得所有权的主体，才有享有物权期待权的可能。处于限购政策中的房屋买受人，无法请求出卖人为其办理不动产转让登记，因此不可能最终取得所有权，也就不可能成为物权期待权的主体。

　　律师补充：

　　在借名买房中，借名人与出名人之间的借名登记契约，只在其内部产生债权债务关系，不发生物权变动的效果，借名人不享有物权，不能阻却执行。基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的申请执行人。

　　借名登记合同是借名人与出名人之间的合意，借名人对房屋登记在他人名下本身具有过错，而且借名协议是为了规避国家法律与政策，对由此产生的风险理应自行承担。不动产物权设立、变更的法律效力，除法律有特殊规定的以外，应以登记为准。购房人明知没有购房资格仍然购房或者借名买房的情形下，其对于所购房屋无法办理过户存在过错或者对所购房屋不享有合法的物权期待权，无法排除对所购房屋的执行行为，相应的损失由其自行承担。

　　购房者在购房之前，要查清自己是否属于当地的限购对象，是否符合购房入户等条件，是否可以异地使用公积金，是否能贷款买房等，谨防被开发商“没收”已支付的定金，从而产生不必要的纠纷。