夫妻一方擅自处分共有房屋，第三人能善意取得吗？
房产纠纷
福建-福州
2023-03-14
任某与李某系夫妻关系，婚后双方购买了一套一套。近年来二人夫妻关系不睦，经常吵闹以至于协商离婚事宜。某年，李某将案涉房产以100万元的价格卖给南某，并办理了产权过户登记手续。但房屋的市场价值为149.56万元。任某发现后将李某与南某告上法庭。法院审理后判决确认李某与南某之间签订的买卖合同无效，并将房屋恢复至交易前登记的状态。法院为什么会这样判决呢？
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律师解答
首先，案涉房产系任某与李某婚后购置，虽然登记在李某名下，但不改变房产属于夫妻共同财产的属性。李某未经任某同意，在夫妻关系恶化之际，擅自处分夫妻共同所有的房产，属于无权处分行为。《民法典》第311条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律规定的外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让的；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
另外，双方交易价格明显不合理，南某在明显低于市场价值的情况下购买房产，无法认定其购买行为出于善意，故南某的行为不能构成善意取得。法院遂依法判决确认李某与南某之间签订的买卖合同无效。
本案中南某购买案涉房产时，应当对案涉房产是否属于夫妻共同财产作基本的了解，在未作认真了解的情况下，仅与李某签订房屋买卖合同，且案涉房产价值近150万元，南某以100万元的价格购买案涉房产，双方交易价格明显不合理，南某在明显低于市场价值的情况下购买房产，无法认定其购买行为出于善意，所以第三人南某的行为不能构成善意取得，法院判决合理合法。
虽然法律规范明确规定了夫妻双方对共同财产有平等的处分权，但是在现实生活之中，依旧存在夫妻一方在没有与对方协商之前就私自处分了共同财产的情形，此种行为不管会不会给配偶另一方造成财产损失，对维持夫妻关系都是不利的，故此最好还是先协商后在处置共同财产。
另外，双方交易价格明显不合理，南某在明显低于市场价值的情况下购买房产，无法认定其购买行为出于善意，故南某的行为不能构成善意取得。法院遂依法判决确认李某与南某之间签订的买卖合同无效。
本案中南某购买案涉房产时，应当对案涉房产是否属于夫妻共同财产作基本的了解，在未作认真了解的情况下，仅与李某签订房屋买卖合同，且案涉房产价值近150万元，南某以100万元的价格购买案涉房产，双方交易价格明显不合理，南某在明显低于市场价值的情况下购买房产，无法认定其购买行为出于善意，所以第三人南某的行为不能构成善意取得，法院判决合理合法。
虽然法律规范明确规定了夫妻双方对共同财产有平等的处分权，但是在现实生活之中，依旧存在夫妻一方在没有与对方协商之前就私自处分了共同财产的情形，此种行为不管会不会给配偶另一方造成财产损失，对维持夫妻关系都是不利的，故此最好还是先协商后在处置共同财产。
2023-03-14 17:33:33
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