买房子的过程中，购房者跟卖家是需要签订购房合同的，一旦购房合同生效，那么买卖双方都是需要遵守购房合同中的约定，所以说想要退房的话，并不是那么容易的，既然签订了购房合同，退房肯定是要划分责任的，那么怎样退房不承担违约责任，有哪些情况？

网友咨询：

怎样退房不承担违约责任，有哪些情况？

北京慧学律师事务所颜秀红律师解答：

在以下情形退房不承担违约责任：

1、开发商开发手续不全导致合同无效；

2、开发商未经购房人同意擅自变更设计；

3、房屋面积误差超过3%；

4、房屋质量不合格导致严重影响使用；

5、房子产权不清楚。

北京慧学律师事务所颜秀红律师普法：

《商品房销售管理办法》第十九条规定，按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。

买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

北京慧学律师事务所颜秀红律师解析：

商品房买卖合同对逾期交房、办证的违约行为及所产生的违约责任均有明确约定，但上述约定不能减轻甚至免除房地产开发商所应承担的法定义务和责任，即不能排除和否定房屋买受人依据法律、行政法规的规定所享有的法定权利，故即便商品房买卖合同中约定有购房者在开发商存在根本违约行为时不能退房的条款，购房者也可以依据法律规定通过诉讼主张其所享有的法定解除权。

另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条严格规定了惩罚性赔偿的具体适用情形，故购房者必须是因开发商的上述情形或行为导致商品房买卖合同被确认无效、依法撤销或者购房者依规定请求解除，从而出现购房者不能取得约定房屋所有权的情况下，才有适用惩罚性赔偿的必要。

颜秀红律师，北京律师协会会员，北京慧学律师事务所执业律师。毕业于中国政法大学。从事律师工作二十多年，有丰富的执业经验和良好的执业素养。成功代理民事，刑事，经济，行政，仲裁案件近千件。具有丰富的实践经验。