小区地面停车位到底归谁？如何认定？

　　城市面貌日新月异，居民小区如雨后春笋般发展起来，加之人们交通工具的极大改善，汽车数量极剧增加，小区地面停车位应运而生。对于地面停车位的权利归属，法律、行政法规并未直接规定，实践中存在不同的认识。

　　车位、车库是小区业主共同生活的辅助设施，属于小区的配套设施。《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，实际上并无建筑物，其本质属于土地使用权，不能办理产权登记。开发商将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此，地面停车位的权益作为附属设施归属于全体业主，其性质与其他公共附属设施性质并无不同。

　　建筑区划内，符合专有部分条件的车位、车库应归属业主个人所有。属于业主专有部分的三个条件，即：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；(二)具有利用上的独立性，可以排他使用；(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。

　　如果小区人防工事的投资者为开发商，且开发商未将人防工事计入公摊面积的，则该开发商享有该人防工事平时的用益物权，并可利用人防工事改造的地下停车场进行出租并获得收益。但是，如果开发商将人防工事计入了公摊面积，则业主才是其最终的实际投资者，这类型的地下停车场的用益物权则应归属业主。

　　非规划内车位、车库是占用业主共有的道路或者其他场所用于停车形成的车位，项目建设规划中没有批准这类车位，车位占用的道路和场地属于业主共有财产，维护费用作为公摊费用由全体业主承担，后续改扩建车位也应当由业主共有。