商品房消费者权利保护的适用条件有哪些

　　实务中，如果建设工程为商品房，且在竣工之前发包人已经分别与消费者订立房屋买卖合同，在发包人拖欠承包费用时，即可能发生承包人的优先受偿权与消费者权利的冲突。

　　网友咨询：

　　商品房消费者权利保护的适用条件有哪些？

　　律师解答：

　　基于对商品房消费者生存权这一更高价值的维护，法律赋予符合一定条件的商品房消费者享有比建设工程优先受偿权和抵押物优先受偿权更优先的权利。

　　保护商品房消费者的生存权需要满足：消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；消费者所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋；消费者已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十；法人由于不存在生活消费的问题，不在消费者之列，不享有优于建设工程价款优先受偿权的权力。

　　律师补充：

　　商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

　　【法律依据】

　　《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》

　　三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。