房屋在出租前就已设立抵押权，抵押权人实现抵押权的，能否要求承租者搬离

　　抵押权，是指债权人对于债务人或第三人提供的、不移转占有而作为债务履行担保的财产，在债务人不履行债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，可就该财产折价或者就拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。

　　网友咨询：

　　房屋在出租前就已设立抵押权，抵押权人实现抵押权的，能否要求承租者搬离？

　　律师解答：

　　可以。

　　“买卖不破租赁”是指当出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时，租赁合同对新所有人有效。但该原则的适用存在例外：

　　（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

　　（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

　　出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

　　律师补充：

　　承租人的优先购买权，是指出租人在租赁合同的有效期限内出卖租赁物时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。房屋承租人优先购买权的权利主体是特定的人，即租赁了房屋的承租人，权利客体是承租人所租赁的房屋，行使权利的时间是在承租人知道出租人向外出售其所租赁的房屋之时。

　　所谓“优先”，必须是在同等条件下的优先，同等条件是对优先购买权人行使优先购买权的限制。同等条件应当主要指的是价格条件。除价格条件外，同等条件还应当适当考虑租赁房屋的使用方式或使用用途、环境因素、品牌效应、无形资产的增值以及其他可能影响出租人经济利益的因素。

　　【法律依据】

　　《中华人民共和国民法典》

　　第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

　　出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。