认购书即房屋认购协议书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。

简单说来，即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证在此期间遵循协议的约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。

这种认购的行为主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终达到签约。

认购书没有法律效力的情况主要有以下两种：

（一）购房者未取得预售许可证的认购书；

（二）未满足合同应具备基本条款的认购书。

【法律依据】

依据我国《合同法》第52条的规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效。