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某镇农村集镇上有一房主（居委会）有一门面房屋出售，本镇外村的一村民有意向购买，协商一致后，第二天就与房主签订了房屋买卖协议（买方因户主不在家，签字为家人代笔，卖方签字为夫妇），买方通过银行转账向卖方缴纳了5万元定金。但未写收条。协议条款全部内容是： 房屋买卖合同
买方xx购买xx街上房屋一栋。
1、协议成交价格为一百万零五万二千八百元。
2、成交后暂付定金五万元，如若买方违约定金不退，卖方违约定金退俩倍。
3、今后办理各种手续卖方协助办理，有关费用买方负责。
双方共同遵照执行，一切万事如意
买方签字：xx
卖方签字：xx xx
协议签完定金缴纳后，在外打工的买方户主通过家人了解此处房产为集体土地使用证，而作为外村村民来说无购买权 ，所以要求房主通过渠道完成变更，把集体土地使用证变更为国有土地使用证才敢购买，否则不再履行协议。而房主则认为，购买前已把房产证明给买方看了，未见异议而签订的协议，如买方不再购买，定金不退。
针对此案，请问房屋购买协议是否生效？定金怎么处理？谢谢
蒋益寿律师 湖南-邵阳 湖南阳邵律师事务所
伍晓衡律师 湖南-邵阳 湖南远达律师事务所
上海政法学院本科法学学士，从事律师职业3年，曾多次担任集团法
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北京盈科（海口）律师事务所 高级合伙人律师、涉外法律事务部执
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