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我与二房东签订了商铺租赁合同（她承租了两层楼，现将第二层租给我，不知道经没经过房东同意），我们签订了一年的合同，年租金是22000元。现在因为我个人原因，不想再继续租用该房子，与二房东协商，协商无果。想向您这边请教以下几方面问题：
（1）二房东与我订立合同（如果她并未取得房东同意），那么在法律上这份合同是否有效？
（2）合同约定的违约金比例高达70%，是否有效？
（3）这件事情怎样才能最低成本解决呢，我希望我的损失尽量小点（二房东现在一分钱不愿意退，我目前房子使用了3个月，还剩9个月，剩余房租金额约15800元）
赵霖珊律师 山东-青岛 北京大成（青岛）律师事务所
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本人自2008年开始执业以来，代理民商案件上百起，积累了丰富
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河北神威律师事务所专职律师，法学专业，硕士学位，想当事人所想
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姚瑶律师，自2012年执业于河北神威律师事务所，现为本所副主
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