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您好，
我2022年9月买的一套动迁房，付了100w定金和4w中介费，合同约定的2022年12月30日交房，合同里约定1月中旬办网签和签正式买卖合同。
但因为卖家产证未出等各种原因卖家违约，没有交房和办理网签，也未签上海市正式买卖合同。
我们私下约定把定金和中介费退给我即可，合同作废（口头约定的，每次催他们退款也都有电话录音）。
但是卖家一直以房子未重新卖出，所以没钱不能退款给我，说房子卖了肯定退，但是说一直没卖掉拖着。
我目前的诉求就是，让卖家把定金和中介费退给我，请问，我应该怎么做？
张军律师 河北-石家庄 河北君和诚律师事务所
张美英律师 天津-河西区 天津澍泽（海口）律师事务所
马振文律师 河南-安阳 河南万昆律师事务所
法学与工学本科学历，中级经济师、注册招标师、二级建造师，擅长
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