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2018年5月，B市DX区AJ屋房屋买卖租赁中介机构与小区二居室房东H某签订3年委托协议，由该机构支付房租，并以二房东的身份租给其他租户。2020年2月，该机构以防疫影响为由，要求部分免租，H某未同意。5月该机构提出终止协议履行。在退房验房时，房东发现木质地板曾被水浸泡，水表两年未交费。当H某为此交涉时，该机构具体负责人K扬言，要么签字退房归还钥匙；要么去告面临破产的中介机构，且不再支付任何房屋租金。
1.运用你所掌握的房地产知识，建议房东H如何处理此事？
2.从本案例中，在房屋租赁时，应当注意哪些必要的事项？
张军律师 河北-石家庄 河北君和诚律师事务所
张美英律师 天津-河西区 天津澍泽（海口）律师事务所
马振文律师 河南-安阳 河南万昆律师事务所
重庆公鸣律师事务所合伙人，担任多家国企及金融机构法律顾问，并
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胡朝霏律师，法律硕士，北京市安理（重庆）律师事务所，执业以来
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郭长敏律师，现为重庆俊采律师事务所法人，曾先后在北京市中银律
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